У січні 2024 року в Україні було понад 27 тисяч багатоквартирних будинків, пошкоджених або знищених внаслідок російської агресії. Наразі існують різні інструменти їх відновлення та компенсацій постраждалим. Є державні програми, закріплені на рівні Закону. За ними можна за пошкоджене житло отримати компенсацію; а  за повністю зруйноване — житловий сертифікат (за нього можна придбати нове помешкання) або кошти на будівництво (лише для приватних будинків). Водночас існують місцеві програми компенсацій, і місцева влада може приймати рішення про відновлення зруйнованих будинків. Ми вирішили дослідити саме ці відбудови (будівництва) з нуля коштом бюджету. 

У 2023 році у Prozorro оголосили дві закупівлі таких робіт у Київській області — в Бузовій та Василькові. Ці об’єкти були зруйновані росією у 2022 році. Органи місцевого самоврядування вирішили їх відбудувати. Для порівняння ми проаналізували ще два об’єкти будівництва, які не стосують безпосередньо відновлення зруйнованих багатоповерхівок. Один новий дім планували звести в селищі Межова на Дніпропетровщині для внутрішньо переміщених осіб. Ще одну багатоповерхівку будують у Струмівці Волинської області. Цей проєкт зовсім не пов’язаний з відбудовою. 

Ми порахували вартість квадратного метра в цих будинках, щоб зрозуміти, що вигідніше державі: відбудовувати власноруч, чи виплачувати грошові сертифікати постраждалим в межах програми «єВідновлення». Для цього порівняли те, що у нас вийшло, з цінами на комерційному ринку і рекомендованими цінами Мінвідновлення. 

Вартість квадратного метра в комерційних новобудовах

За даними dom.ria, середня ціна за 1 кв. м у новобудовах у березні 2024 року становила:

• 31,4 тис. грн у Київській області (без урахування Києва);
• 31,4 тис. грн у Волинській;
• 40,9 тис. грн у Дніпропетровській.

Новобудови, ціни на які представлені вище, як правило, не мають спеціально облаштованих укриттів, оскільки їх починали будувати ще до початку широкомасштабної війни, коли будівельні норми не містили такої вимоги.  Однак у них можуть бути паркінги чи підвальні приміщення, які можуть слугувати найпростішим сховищем. 

Довідково. У листопаді 2023  року набули чинності нові будівельні стандарти.  Згідно з цими нормами в житлових і громадських будинках, зокрема школах, садочках та лікарнях, мають будувати захисні споруди цивільного захисту та споруди подвійного призначення для захисту населення від небезпек, що можуть виникнути внаслідок надзвичайних ситуацій, воєнних (бойових) дій або терористичних актів.

Ціни від Міністерства відновлення

Свої рекомендації щодо того, скільки має коштувати будівництво коштом державного або місцевого бюджету, має і Міністерство відновлення. Щокварталу воно вираховує показник опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України. У ньому враховують усі витрати, пов’язані з будівництвом — від проєктування до адміністративних витрат та прибутку підрядних організацій. Згідно з постановою, цей показник мають застосовувати зокрема при визначенні фінансування з державного або місцевого бюджету будівництв житла. Станом на 1 квітня 2024 року опосередкована вартість 1 кв. м загальної площі квартир будинку (з урахуванням ПДВ) становила: 

• в Україні — 21,5 тис. грн;
• у Київській області — 21,5 тис. грн;
• у Дніпропетровській — 20,9 тис. грн;
• у Волинській — 20,7 тис. грн.

На думку Держаудитслужби, замовники мають орієнтуватися на ці ціни під час визначення очікуваної вартості будівництва нового житла. Водночас у Межовій на Дніпропетровщині замовник оскаржив такий висновок моніторингу, і суд став на його бік. Він дійшов висновку, що замовник правильно визначив очікувану вартість закупівлі, виходячи з проєктно-кошторисної документації. 

Ціни в Prozorro

Дуже грубо

Якщо розділити суму контракту на загальну площу квартир у будинку, то найдешевша ціна за 1 кв. м у Струміці — 26,3 тис. грн. Нагадуємо, що за даними dom.ria середня вартість 1 кв. м у березні 2024 в області становила 31,4 тис. грн.

На другому місці Межова (Дніпропетровщина) — 39 тис. грн. В обох цих будинках проєкти не передбачають облаштування спеціальних укриттів (протирадіаційних укриттів), але мають підвальні приміщення. За даними dom.ria, середня вартість 1 кв. м у новобудовах Дніпропетровської області у березні становила 40,9 тис. грн.

Ціна за 1 кв. м у будинках Київської області майже вдвічі вища за вартість в інших областях: у Василькові — 61,6 тис. грн, у Бузовій — 59 тис. грн. За даними dom.ria, середня вартість 1 кв. м у березні 2024 в області становила 31,4 тис. грн. Однак проєкти обох цих будинків передбачають облаштування повноцінних протирадіаційних укриттів у підвальних приміщеннях будинків, сантехніку у ванних кімнатах усіх помешкань, а у Василькові — ще й газові плити в кожну квартиру.

Порівняльна характеристика чотирьох будинків за ключовими параметрами представлена в таблиці:

Документація будівництва не містила окремих кошторисів на спорудження та облаштування протирадіаційних укриттів. Водночас порахувати точно вартість 1 кв. м без урахування витрат на такі укриття неможливо. Тож ми надіслали замовникам та ініціаторам закупівлі запити з проханням деталізувати цю інформацію. 

Мінус протирадіаційне укриття

Департамент регіонального розвитку КОВА відповів, що у Бузовій орієнтовна вартість спорудження укриття становить 19,1 млн грн. Отже, ціна 1 кв. м без урахування витрат на укриття там становитиме 52,7 тис. грн.

Васильківська міська рада відповіла, що окремих розрахунків витрат на укриття кошториси не містять. Натомість Служба відновлення та розвитку інфраструктури у Київській області сказала, що орієнтовна вартість укриття складає 10,2 млн грн. Тому приблизна ціна 1 кв. м в будинку у Василькові без врахування витрат на спорудження укриття становитиме 59,7 тис. грн.Ми розуміємо, що такі обрахунки досить приблизні, але навіть враховуючи можливу похибку, бачимо, що вартість 1 кв. м в проєктах в Київській області значно перевищує ціну на комерційному ринку (31,4 тис. грн/ кв. м). Ми спробували дослідити, чому так сталося.

Що там в кошторисах?

У Бузовій, Межовій та Струменівці договірна ціна динамічна, тобто одразу передбачає, що її будуть коригувати, залежно від ринкових цін. Водночас у Василькові ціна — тверда, тобто зафіксована на строк дії договору, і змінити її значно складніше.

Ми переглянули кошториси всіх чотирьох будівництв і виявили, що ціни на аналогічні будівельні матеріали суттєво відрізняються. Найдорожчі — в кошторисах в Бузовій. 

Водночас у Василькові назви багатьох будівельних матеріалів, які зазначені в кошторисній документації, неможливо чітко ідентифікувати. Проєкт будівництва замовляла сама міська рада. У ньому немає детальних рішень щодо певних видів робіт, наприклад, облаштування фасаду, армування елементів залізобетонних конструкцій.  Як результат — і в кошторисних розрахунках підрядника відсутня детальна інформація по цих позиціях. 

За нашими підрахунками, понад 50% від загальної вартості будівельних матеріалів складали позиції, у яких замість назв матеріалів фактично використали назви груп будівельних матеріалів. Вони узагальнюють схожі за технологією виробництва, але різні за характеристиками та ціною матеріали. Наприклад: «Умивальник». Діапазон цін для керамічних умивальників складає 2300% (від 299 до 7015 грн). У всіх виробників ціна залежить від розмірів. «Каркаси арматурні» складають 40% вартості всіх матеріалів. Цю позицію також не можна чітко ідентифікувати та визначити вартість її складових. За таких умов будь-який аналіз ринкової ціни не може дати достовірного результату.

Надзвичайно високі ціни в кошторисі по Бузовій нас насторожили, тому ми надіслали запит замовнику з проханням надати акти виконаних робіт. Ціни в актах були суттєво нижчі за ціни в початковому кошторисі.  І не лише відпускні ціни, а й витрати на доставку та зберігання матеріалів. У кошторисах договору в обґрунтуванні ціни підрядник зазначав, що відстань доставки будматеріалів складатиме 80 км, а в актах вона становить 28-40 км. На деякі позиції ціна в актах була у 1,5 раза нижча за ціну в кошторисі. Наприклад, поточна ціна на арматуру клас А-ІІІ, діаметр 16-18 мм в кошторисі складала 50,7 тис. грн/т, а в акті — 27,9 тис. грн/т.

Зважаючи на те, що ціни на матеріали в актах суттєво нижчі, виникає питання: куди подінеться різниця? Логічно було б скоригувати загальну вартість договору додатковою угодою. Але таке в будівництвах трапляється вкрай рідко — вартість проєктів зазвичай лише зростає. Ми будемо продовжувати стежити за цінами в актах за цим обʼєктом.

За результатами цього аналізу робимо висновки, що поки що державі вигідніше компенсувати постраждалим їхню знищену нерухомість сертифікатами. Адже житло на комерційному ринку дешевше, ніж вартість нових будівництв коштом бюджету зараз. 

Чи це однозначний вирок? Ні. Це лише перші проєкти, які показують, що якщо держава планує відбудовувати власним коштом, такі проєкти потребують пильнішого контролю на всіх етапах. 

Водночас будівництва коштом бюджету мають бути прозорішими, щоб контролювати їх могла і громадськість, і відповідні органи. Назви будівельних товарів у проєктно-кошторисній документації, пропозиціях і особливо в договорах мають бути максимально конкретними. Лише так можна об’єктивно оцінити, чи містять вони потенційні переплати.

Окрім цього, слід подумати про те, щоб оприлюднювати акти виконаних робіт, адже лише в них ми бачимо фактичні витрати на різні матеріали, оплату праці та усе інше. Це досить складне завдання, бо потрібно визначитися з платформою. Ці документи не належать безпосередньо до закупівлі, тож їх не зовсім доцільно публікувати на Prozorro. Spending не має відповідного функціоналу, а DREAM ще не запрацював повноцінно. 

Можливо, варто подумати про розробку стандартизованих типових проєктів для таких відбудов, які можна було б брати за основу і частково адаптувати. Це зменшило би витрати на проєктну документацію та обмежило креативність і щедрість замовників щодо дизайнерських і архітектурних рішень для проєктів за бюджетний кошт.

Допоки це все не буде врегульовано, цифри кажуть, що  інструмент компенсацій є більш економічно вигідним, прозорим та ефективним з точки зору витрати бюджетних коштів.

Матеріал підготовлено за підтримки USAID / UK aid проєкту “Прозорість та підзвітність у державному управлінні та послугах / TAPAS” 

Джерело: www.epravda.com.ua